钛媒体注：本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，编辑 | 曹蓓，钛媒体经授权发布。

连续两年蝉联“上海王”的招商蛇口，正经历着不同以往的压力和变数。

机构前7个月的上海销售榜单中，招商蛇口仅以119亿元的销售额排在第六，跟第一名中海地产相差150多亿元。而几天前被绿城拿到手的全国单价地王，宣告了招商蛇口痛失绝佳的逆袭机会，离“三连冠”又远一步。

作为去年上海销售排名第一的房企，招商蛇口上海近几年在内部一直颇受重视，一位招商内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“公司的重点是深圳和华东，特别是上海。”

就在地王地块诞生的前一天，8月6日，招商蛇口副总经理伍斌出现在上海新长桥企业发展有限公司股权转让项目的签约仪式现场。

按照官方表述，新长桥项目是上海市城市更新中心旧区改造招商工作的“又一个里程碑”。项目在7月1日正式在上海联交所挂牌交易，招商蛇口、徐汇城投、南昌市政公用集团组成的联合体最终以16.99亿元的价格成为项目的最终受让方。

伍斌的出现足以体现招商蛇口对这个项目的重视程度。今年在上海公开市场只拿到两块地的招商蛇口，迫切需要补充货源，而新长桥旧改，无疑是一个重要的机会。

征战徐汇

在刚刚诞生的上海新地王地块的竞拍中，招商仍旧牵手老朋友徐汇城投参与。

这幅地块相当优质，小米在2021年成交出让后一直未动工，今年该地块土地属性调整为居住用地后重新上市。地块没有中小套型比例、最低套数和保障房要求，为打造高端住宅留足了想象空间。地块起始楼面价高达10.08万/平方米，未开拍，即已超越融信2016年保持的10.03万/平方米的楼面价纪录。

尽管招商蛇口有徐汇本地国资加持，但最终还是在摇号环节差了些运气。

好在还有同样位于徐汇区的新长桥旧改项目。 

今年5月，上海新长桥以79.04亿元协议方式获取徐汇区长桥街道XH315-10与XH313-16两幅地块，涉及普通商品房、医疗卫生用地等，总计容建筑面积12.3万平方米。

其中，XH315-10地块为项目主要用地，拟建设2栋6-7F多层住宅、1栋10-14F高层住宅、7栋25-33F高层住宅，以及若干社区配套用房及公共服务设施，可售住宅预计达835套，可售商品住宅面积约在10.2万平方米左右，指导价11.5万元/平方米；XH313-16地块拟建1栋19F保障房。

从地块的规划看，尽管作为旧改项目，但其大部分建筑为住宅，相关的配套并不多，包含1万平方米的社区卫生服务中心和2000平方米的综合为老服务中心。

而从价格看，2023年长桥板块仅有两个新盘，均价在 8.99万-9.5万/平方米之间，11.5万元/平方米的指导价仍旧有利润空间。

值得一提的是，这两家合作方都是招商蛇口此前两年能在上海销售登顶的伙伴。2022年到2023年，招商蛇口多次联合南昌市政拿地，二者联手拿地的金额已经将近百亿。

而上海新长桥公司的股东之一就有徐汇城投。2022年6月，招商蛇口就联合香港置地及徐汇城投以47.33亿元竞得徐汇斜土街道地块，9月，徐汇城投集团又联合招商蛇口，以22.6亿元竞得华泾镇XHPO-0001单元D2B-1地块。

对于想要进入上海主城的招商蛇口来说，这个合作伙伴找得很及时。

“上海之心”的荣耀与代价

2021年，招商蛇口提出“重返上海心”战略。随后其在上海攻城略地的步伐明显加快，并且更聚焦上海中心区域。

在楼市周期性压力下，核心城市的核心区域仍旧能保持着不错的销售行情，但城中心核心地块有限，想要通过进入中心区域占领市场，城市更新和旧改可能是其中一条必经之路。

而招商蛇口深谙此路。其上海公司与上海地产合作的弘安里项目，与华发股份合作开发的上海静安区天目社区历史风貌保护项目，包括拿下的新长桥项目都为招商蛇口在上海的根基打下坚实的基础。

弘安里项目和静安区天目社区历史风貌保护项目都有一定比例的住宅推出，在寸土寸金的上海市中心，售价不菲，弘安里的别墅项目总价5500万起，最贵的达到1.2亿。

但城市更新的周期较长，无法大批量拿地，而住宅又去化很快，剩下的商办资产需要更长时间来运营，影响整体利润水平。

一位上海城市更新行业人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“城市更新项目很难用地产逻辑去算账，现在的逻辑是留改拆，以留为主成本就比较高，如果房价太低的话，都算不过账，毕竟不能够所有的项目都让政府直接贴钱。”

另一位市场人士也表示：“风貌现在也不好做了，成本居高不下，而且风貌的住宅也没有全卖光。”

不仅如此，招商蛇口在上海的一批周边项目也面临着去化难题。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《凤凰WEEKLY地产》：“今年上半年开的都是些豪宅，招商蛇口豪宅项目开得不多，外环的项目卖得不好，有点吃亏。”

比如，上海松江区的招商象屿星耀翠湾于2023年11月15日开盘，推出356套小高层，建面约72-115平方米。截至7月24日，项目已售101套，面积合计8453.4平方米，去化约28%，成交均价约4.5万元/平方米。

由于去化压力大，在上海外环还未放松限购之时，该项目就提前打出政策预期，提前释放放松限购的消息来争取客户。

浦东新区的招商·云澜湾于2023年12月12日首次开盘，累计推出共617套房源，总面积约6.78 万平方米。截至7月23日，已售234套，去化约38%，已售面积合计2.52万平方米，成交均价约4.66万元/平方米。

最终，这些项目也纷纷加入了“以旧换新”的大军来帮助自己去化。

失去“上海之王”

今年1到7月，招商从上海销售第一的位置滑落到了第六，销售额仅有119亿元，去年同期的数字则达到441亿元。

根据招商蛇口2023年业绩报告显示，其在上海的住宅项目有52个，其中超过半数项目位于外环区域。

上述市场人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“招商蛇口一直想扩张，去年市区的新房卖得还可以，所以拿地有点没边了，外环外都在拼，没想到突然市场冷下来，外环外一下不行了。”

一位招商蛇口内部人士透露：“今年华东和华西卖得最好，西安和成都都挺不错。上海今年在土地市场发挥一般，所以没有前两年那么好，但华东整体还是领先的。”

截止到今年7月，招商蛇口在上海仅在公开市场拿下两块地，但仍旧凭借年初以52亿元拿下的松江区泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块位居半年度拿地权益金额第二位。

“重心肯定还是在上海，但上海也有好和不好的地方，拿地的时候肯定会更慎重。”上述市场人士称。

另外，招商在上海的拿地模式仍旧是大规模的合作，仅有9个项目是100%权益，甚至50%以上的权益项目也不到一半，这在一定程度上会影响利润水平。

根据招商蛇口半年业绩预告，其上半年营收同比仅下降了0.33%，但其利润总额却下滑了40%，净利润下滑了34.17%。

上海市场今年承担了全国楼市仅有的几次“热闹”，这些热度基本全部来自政策与豪宅，也让很多房企对这个城市的投资逻辑有了更清醒的认识。“上海一定要来，来了就要拿核心的地”，全国性的房企、本土背景深厚的国资，各地来的新玩家都在这里鏖战。

而全年也进入最后三分之一的倒计时，留给年度销冠招商蛇口的冲刺时间不多了。